70年土地使用权到期后，你的房子将何去何从？

编辑：叮叮鸟财税•时间：2021-01-27 18:14:51

近日媒体关于温州“20年到期房”的报道，引发了远超温州本身的关注。

据温州媒体报道，连日来当地部分市民因房屋土地使用年限到期或即将到期，面临花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇。在这一消息迅速发酵之际，温州市国土局上周末回应称，近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读，但也承认住宅用地使用权面临续期的问题给群众带来不便，已着手研究相关方案。

无论误读与否，此事毕竟刺痛了有房者的敏感神经。接下来人们会问：以后陆续“到期”的房子，该怎么解决？

《物权法》起草者之一、中国人民大学常务副校长王利明表示，根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。不过，所谓“自动续期”是否有偿，目前在法律层面尚未明确。

在无章可循的情况下，对于温州的“20年到期房”现象，一些专家建议采取补交50年土地出让金的方式，恢复跟其他地方一样的70年，等待实施细则出台；对于更多未来70年土地使用权到期后自动续期的问题，部分法学专家表示，即使是有偿续期，也要比土地出让标准低很多才合理。

温州事件的积极意义在于，让土地使用权的续期问题在成为各地普遍现象之前暴露出来，为充分讨论“如何续期”留足时间。

温州案例：20年到期的土地该怎么处理？

1990年，国务院针对当时突出的城镇国有土地使用权出让问题出台了《条例》，核心内容是国家作为土地所有者，可以向土地使用者出让土地使用权，其中居住用地出让最高年限为70年，这也是70年产权的最早由来。

在《条例》颁布后，温州如同其他城市一样开始实施国有土地使用权出让工作。但温州市政府很谨慎也很务实：把最高70年年限调整为20年到70年，土地出让金根据年限分类缴纳。

当时的务实很快造就了今天的尴尬：温州比其他城市都更早的迎来了土地年限到期的问题。本来并不尴尬，但中央不给明示，法律没有依据，到期的土地该怎么处理呢？

事实上，早在很多年前，关于土地使用年限到期的问题就摆在了中央最高层的面前。不过，谁都不愿意触动这个极为敏感的议题，于是就这么悬而未决了许多年。

期间，中央曾出台过《物权法》，然而在修订法律时，也是刻意回避了土地到期的难题，只是非常模糊的规定：住宅建设用地使用权届满的，自动续期。

续期有偿还是无偿？

依据什么标准缴费？

可以续期多久？

所有的疑难都回避了。

专家：续期收费应从低

尽管暂时无章可循，但王利明建议，起码要有明确指导性原则，“我个人认为，续期和出让是有区别的，不能把续期收费和土地出让的收费等同起来。”

中国民法学研究会副秘书长、北京理工大学法学院副教授孟强孟强分析称，建设用地使用权，政府已经通过出让的方式让渡给开发商，开发商又转让给业主，也就是说政府已经设定过一次权利。按照《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期限届满的自动续期，不是说70年到期权利就作废，需要重新设定权利，而是到期后自动延期，这意味着权利依然有效，不能重新设定，只需要续期而已，因此续期收费的标准不能按照重新设定权利的标准来收取，而且续期的收费应该比权利设定的收费低很多才合理。

“如果按照权利重新设定的标准来收费，就相当于重新出让了土地。温州这批20年土地使用权到期，如果按照国有土地使用权出让来收费，就相当于政府又卖了一次土地。”孟强说。

杨立新介绍，未来一两个月内即将启动民法典分则的修订工作，在涉及《物权法》时如果能对“自动续期如何续、续多久、有偿还是无偿、收费标准”等问题拿出一个明确意见，是最好的情况。

“但是，目前看起来编纂《民法典》的时间比较紧，《物权法》能不能做那么大的修改还存在不确定因素。”杨立新表示。

深圳：续期需补交地价的35%

之所以确定土地使用70年产权这一期限，廖洪乐称，是因为考虑到中国的改革是“走一步看一步”的渐进式改革，要是当初就提永久的话，反对声音肯定极大，才不得不提出时间段。

事实上，这在根本上涉及房地分离的情况如何解决。即城镇土地属于国有，城镇国有土地使用权实行出让制度，居住用地出让有70年的最高年限，但附着其上的房屋属于私有。

王利明说，在《物权法》的制定过程中，当时关于要不要收费、怎么收费的问题就引起了非常激烈的讨论，后来立法回避了这个问题。

截至目前，国家仍未出台关于出让土地续期的实施细则，但在深圳，到期房产续期的相关规定已经实行了12年。

2004年4月，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》称，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。

补交地价要依照什么标准？《规定》做出了详细说明：在国家规定的最长使用年期减去已使用年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，一次性支付；土地租金按年支付，其标准由深圳市国土管理部门定期公布。

深圳之所以较早出台相关规定，是缘于特区成立初期的历史遗留问题。1980年8月，深圳特区正式成立，允许给在特区投资的客商划拨土地，其中商业用地的使用年限为20年。到2000年时，深圳国际商业大厦因土地使用权到期引发了一场争议，推动了《规定》的出台。

深圳市政府的尝试为中央提供了一个土地使用权到期的解决思路，但这个思路却会导致一系列严重的问题：

住宅用地和商办用地等本来有着不同的土地出让年限，但现在意义不大了，就连所谓的70年产权意义也不大了。住宅用地开发的住宅和商办用地开发的公寓之间怎么厘定也成了问题。
当土地出让年限自动续期时，土地使用权使用权和土地所有权的事实差距已经不大。
不同产品类型的土地使用权大小不一，别墅和高层之间对土地的占用也有着天壤之别，厘定之间的差异又是个问题。

当然，问题还远不止这些。土地出让年限我们从香港学来，或许我们也应该学的更彻底些：香港规定土地使用权到期后，没有续期权利的土地，经横幅统一可再续期50年，且无须缴纳一次性地价，每年只需缴纳应课饷租值3%的年租金。

70年到期后的几种可能

1.允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金。

2.国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿。

3.用类似拆迁安置的办法解决。不少人认为，中国新建的房子根本住不了70年就会面临拆迁。